Ya ha pasado algo más de un cuadrimestre desde que entró en vigor la reforma de la ley hipotecaria española, así que ha llegado el momento de hacer balance de sus efectos sobre el mercado. Según el comparador financiero HelpMyCash.com, hay dos cambios relevantes que se han producido desde que empezó a aplicarse la normativa (16 de junio de 2019), aunque no se explican únicamente por los cambios regulatorios: por un lado, la banca concede menos préstamos para la compra de vivienda, mientras que, por el otro, los tipos fijos se han abaratado hasta alcanzar niveles nunca vistos en nuestro país.
La banca da menos hipotecas
Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) confirman ese descenso en la contratación de hipotecas para vivienda. Según este organismo, el número de préstamos formalizados en agosto de 2019 cayó un 29,9% respecto al mismo mes de 2018, mientras que el capital prestado se desplomó en un 26,4%. La aplicación de la nueva ley de crédito inmobiliario puede ser una de las causas de esa bajada, pues como endurece las condiciones para poder ejecutar la hipoteca en caso de impago, obliga a la banca a ser más prudente a la hora de aprobar operaciones.
Desde el comparador HelpMyCash.com afirman, sin embargo, que existen otros motivos que pueden explicar mejor esa caída. Y es que la mayor prudencia de la banca puede deberse también al escenario de ralentización económica que se prevé para los próximos años, así como a los actuales bajos tipos que obligan a las entidades a reducir el riesgo de las operaciones hipotecarias. Por el lado de la demanda, además, el número de las solicitudes puede haberse reducido a causa de la inestabilidad política y de la desconfianza de los clientes hacia el futuro de la economía española.
Y a todos esos motivos hay que sumarle otro al que no se le presta tanta atención: el estancamiento del mercado de la vivienda. Los promotores inmobiliarios afirman mayoritariamente que las compraventas se han reducido a causa de la nueva ley, pero lo cierto es que el ritmo de transmisiones de inmuebles ya había bajado antes de su entrada en vigor. Por ejemplo, según los datos del Colegio de Registradores, en el primer trimestre de 2019 se inscribieron un 3,77% más de transacciones que en el mismo período del año anterior, un porcentaje mucho más bajo que el del primer trimestre de 2018 (13,41%) y el de 2017 (14,39%).
La guerra de tipos fijos contradice las predicciones del BdE
Esa mayor prudencia de la banca ya la previó el Banco de España (BdE) antes de que entrara en vigor la nueva ley. Sin embargo, el órgano supervisor también predijo que la normativa provocaría un encarecimiento de las hipotecasfijas, algo que finalmente no se ha producido. De hecho, ha sucedido todo lo contrario, pues las entidades han endurecido aún más la guerra de precios que afecta a este sector desde los primeros meses de 2019.
Según HelpMyCash.com, parece que la caída del euríbor ha pesado más para las entidades que los efectos de la reforma regulatoria. Ahora que este índice cotiza bajo mínimos, los tipos variables apenas reportan beneficios a la banca, que ha optado mayoritariamente por abaratar aún más sus hipotecas fijas para incentivar su contratación y mantener así sus márgenes. De esta manera, en España ya se pueden encontrar intereses constantes de menos del 1,75% a 20 años o inferiores al 2% a 30 años.
Probablemente por esos mismos motivos, un tercio de las hipotecas variables comercializadas se han encarecido. No obstante, en general son todavía más baratas que las fijas, lo que explica que los españoles aún se decanten mayoritariamente por ligarse al euríbor. De hecho, según los últimos datos aportados por el INE, el 58,2% de los créditos sobre vivienda firmados en agosto de 2019 tenían un interés variable frente al 56,3% registrado en el mes anterior.